关于中国的房地产

[yijun]

以下为转载，都是[url=http://www.ccthere.com/user/wxmang]wxmang[/url]的帖子，原文非常有价值，可以一窥中国房地产的发展前景。
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一种房地产开发新模式：概念传销 138
最近我接触到的一些职业炒家，开始对上海迪士尼附近、珠海横琴岛和海南岛的土地炒作兴趣猛增。由于我知道他们曾经在炒陕北油田、山西煤窑（不能叫煤矿），海南土地上损失惨重，甚至有人无颜再见江东父老而自尽一命呜呼的，听到这一消息，我第一反应是记吃不记打，疯子。但是当看到他们提供的各地政府招商文件，我第一反应就是：概念传销。
这个传销金字塔结构如下：政府是组织者，政府下属的城投这类亲儿子是堂主，再下一级是国内大的国有企业，例如横琴岛是一个央企，（偶尔也有万科之类股份制大企业荣幸的获得这一位置，例如当年北海银滩），再下一级就是各自鱼龙混杂的投机者或投资者，一般到温州炒房团手里，都经过了7、8级。
传销的口号基本一致：上海是用迪士尼将带来基础设施大投资，改善交通等基础环境，导致土地大幅升值；珠海是用国际投资（700亿）将带动横琴大规模开发，成为内地与港澳的经济接口；海南用的是国际旅游岛将带来无穷机会等等。总之都是一句话：土地升值潜力无限。
结果是一帮炒家心潮澎湃，激情难抑，有的一接到电话，二话不说，就下注了。
至于未来怎么办？我前几年在上海与某人寿保险公司董事长有过一次对话（起因是他有一笔头寸准备绕过保监会监管去做外汇套期业务，这是一个高风险业务，所以找人咨询，本人是其中之一），我问：你这么做如何准备资产风险与负债责任的平衡？如何准备备付头寸平衡？答：谁管这么多，赔付都是几十年以后的事情，那是下几任董事长的事，再说国家也不可能见死不救。
所以目前地方的土地开发政策也是如此：不管地价炒到多高，国家不能见死不救，不救损失的是国家银行，造成的是系统风险。海南当年把海南发展银行的救命钱挪用去投机就是这个理论，可惜只逮了一个替死鬼，真正的决策者还在优哉游哉。所以官员才是真正的传销高手。


证明材料一 19
这是我根据报道整理的（见http://news.hainan.net/ 2009-11-11 ）
上世纪90年代海南800多亿元资产化为550多座“烂尾楼”，给银行体系造成了大量的不良资产，一些问题甚至遗留至今。这次，凭借“国际旅游岛”的概念，众多开发商再次涌向海南，争先恐后地圈地造楼。他们赌的仍然是一个“预期，”预期五年，十年或更长时间，海南会……　　
上周，国际旅游岛将获批的传闻一出，股市就闻风而动，海南概念板块一起涨了起来。但实际上，对国际旅游岛反应最快的还是房地产开发商。在国际旅游岛正式获批之前，各大知名房企早把好地块“瓜分”得一干二净。房地产商们基本“圈地”完毕，就等国际旅游岛项目落地了。　　
　　知名开发商在圈地
海口西海岸新区属于北京首创与海口市政府合作进行土地一级开发，规划有6563亩沿海土地，其中首创负责在那里兴建一个海口的行政中心，其余用地则推向市场，如10月中旬又挂出一批地块。而据了解，目前已有如万科、富力、天鸿等20多家企业“扎堆”在西海岸新区。今年5月做过专场推介，邀请了179家开发商，有浓厚兴趣的79家，每个月都要接待10家左右。底价每亩130万至140万元，折合楼面价一两千元，但是开发商肯定乐意抢占位置好的地块，价格最后也被飙到每亩300万至400万元。　　
海南的另一大城市三亚也是如此，如2007年开始放地的海棠湾9月时又举起了今年的首次土地出让大旗，挂牌出让的约292亩酒店用地的起始价为每亩233万元。不过，相对于其首期推地时每亩97万元的底价已经涨幅惊人。
　　据了解，正是在2007前后的几年间，开发商在三亚掀起了第二轮的圈地潮，和黄、雅居乐、富力、保利、中粮、万达、鲁能、今典等知名企业均榜上有名。可以说，三亚周边可利用的海岸线上，已经插满了国内各大开发商的旗帜。例如在陵水县，有富力的富力湾，约2500亩，产品包括别墅群、海景公寓、酒店、商业街等;旁边不远就是雅居乐的清水湾，约15000亩，开发周期长达10年，而产品类型也是这些。又如在海口滨海大道周边，外滩中心、蓝城一号、夏威夷海岸、泰达天海国际等楼盘一路排开。
　　不过，海南当地的一些开发商已经对土地市场的不断升温感到恼火，“地价越来越贵，加上海南现在推出的地块往往具备一定规模，即便单价可以接受，总价也很高，同时，项目体量大的话，投资额也大，反正我们是拿不起了。”
岛外投资者撑起买房一片天
　　海口市房管局有过统计，去年岛外购买海口商品住房，无论是面积还是套数，与岛内购买的比例基本都是七三开。三亚更是有过之而无不及，官方数据显示，去年逾85%的商品房卖给了岛外投资者。
去年香港上市公司上海置业以每平方米4780元的楼板价拿下的“海口外滩中心”项目，要知道这一楼板价已经超过了去年海口商品住宅的成交均价，但如今售价高达11500元/平方米的精装修公寓却在上海、沈阳等地的推介中销售良好。
据调查，海口的外来购房者主要分为几大地域：东北人，以自住为主，因为喜欢海南的气候，养老或过冬的需求很大，所以海南很多楼盘都会在北方城市设点。四川和浙江人，以投资为主，也有部分定居。山西人，也是偏投资，煤老板不但买房，还愿意介入开发。另外，近几年上海、香港、台湾等地的投资者也多起来。海南所有的高档住宅都快由外来购买力垄断了。


证明材料二 26

1、上海土地爆炒高烧不退 土地转让收入有望翻番（2009年11月11日 中国证券报 ）
年初上海财政局在预算报告中将今年土地转让金收入设定为393亿元时，或许还在为能否完成计划而忐忑，毕竟2008年的土地出让金收入不过372亿元。
中原地产的最新监测数据显示，今年前三季度，上海土地出让金收入高达652亿元，在所监测的7个一线重点城市中排名第一。这个数字已经超越了2007年的517亿元，创下上海土地出让金收入的新高。而四季度上海市继续推出多幅土地，预示着年初的计划有可能实现翻番。
统计数据显示，1—8月，上海地方财政收入为1744.79亿元，其中，8月为184亿元，以9月财政收入与8月持平计算，前三季度土地出让金收入已经达到同期财政收入的三分之一。
11月4日，在上海市政府宣布迪士尼项目获批的当天，被外界称为“迪士尼地块”的上海川沙A08-03地块进行现场竞标，结果短短15分钟，上海象屿置业就以11.9亿元一举夺下了该地块。该地块264%的溢价水平已经创下今年新高。而14024元/平方米的楼板价已经达到周边最贵楼盘的售价。
2、财政收入年内首现正增长 土地出让金收入大增（2009年06月16日 每日经济新闻）
5月财政“亮点”，中央、地方本级收入“双正”，分别增长5.7%和3.3%。
今年以来，一直“勒紧裤腰带过日子”的财政部门终于小松了一口气。
数据显示，5月份我国财政收入6569.47亿元，同比增4.8%。其中，中央本级收入增长5.7%；地方本级收入增长3.3%。全国财政支出4608.01亿元，增长14.5%。
观察分项数据还可以发现，5月份财政收入中非税收入同比增长1.3倍。同时，今年1~5月累计非税收入同比增长21.2%。由此可以看出，5月份非税收入的增加成为拉升今年前5月非税收入整体上涨绝对主要的因素。全国各地新一轮卖地热的兴起，让地方政府土地出让金收入大增，从而构成非税收入增长的重要组成部分。
而信贷面的宽松则是支撑本轮土地出让热的基础，北京大学房地产研究所所长陈国强表示，第一季度开发商拿到大量贷款，这些资金在一定程度上则通过买地的方式，转入地方政府收益。
在这样的判断下，不仅卖地的节奏在增加，地方政府释放出的地段质量也是节节升高。“例如北京，仅5月一个月应该就比前四个月卖地收入的总和还要高。”陈国强表示。
3、按照袁剑在《房地产套牢中国？》一文提供的数据，从2001~2003年间，地方政府的土地出让收入为9 100亿元，约占同期全国地方财政收入的35%；而1998年不过区区67亿元，从2001~2003年发行的国债总额仅为9 300亿元。不仅如此，土地出让款此后年年高升，2004年全国土地出让金高达5 894亿元，占同期地方财政收入的47%；2005年，全国财政收入首破3万亿，在国家收紧 地根 的情况下，土地出让金总额仍有5 505亿元，是财政收入的1/6强。相当一部分地方财政的各种预算内外土地收入比重在50%以上；2006年，全国土地出让总收入为7 677亿元。在许多地方，土地收入已经占到地方财政收入的一半。土地出让收入成为地方政府的 第二财政 ，成为地方财政的支撑，有效地弥补了分税制后地方财政收入的不足。
国务院发展研究中心组织长期研究中国土地问题的专家组成 中国土地政策改革课题组 ，从2003年开始经过两年多的田野调查，结论是土地财政成为全国范围的地方财政主要来源。在东部一些发达县、市，由建筑业和房地产业创造的税收是地方税收中增幅最大的两大产业，增幅高达50%~100%。这两项税收占到地方税收的37%以上。西部地区政府也选择了城市扩张，从建筑业和房地产业的发展中开辟税源，增加政府收入。
据全国政协委员、中央财经领导小组办公室副主任陈锡文提供的数据，在2003~2005年，很多一线城市的 非税收入 中，土地出让金占1/3是 很正常的事 ，另一些民间学者的估计更高。
统计表明，在整个房地产的建设、交易的过程中，政府税、费收入占到了房地产价格的30%~40%左右。如果再加上占房地产价格20%~40%的土地费用，地方政府在房地产上的收入占到整个房地产价格的将近50%~80%。（而在欧美国家，地价、税费相加大约只占到住房价格的20%。）中国目前涉及房地产业的税种有9个，中央政府出台的收费项目有20多种，地方政府出台的多达几百种。我国房地产三级市场上的税收几乎是世界上税负最重的，土地增值税从30%~60%不等，实行四级累进税制，税率为3%的契税，税率为5%的营业税（单位和个人转让房屋按 销售不动产 税目计征营业税），税率为营业税7%的城市维护建设税，税率为3%教育费附加税，税率为0.5 的印花税。房屋销售所得税有两种，在核定征收方式下的应纳税所得额为房屋转让收入，核定征收率为1%；在查实征收方式下的应纳税所得额为财产转让所得，即转让收入额减除财产原值、合理费用和缴纳相关税费后的余额，税率为20%，后按折算计在累进税率为5%~45%的个人所得税中征税。上百项税费使房价居高不下，成为稳定的税源。
全国工商联房地产商协会在2008年就全国9城市 房地产企业的开发费用 进行调查，显示在总费用支出中，流向政府的部分（即土地成本+总税收）所占比例为49.42%。其中，三个一线城市中，上海的开发项目流向政府的份额最高，达64.5%；北京为48.28%；广州为46.94%。调查还显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%，为最主要的组成部分。2007年重庆全市有一半的财政收入依靠房地产税收，达到400多亿元，有统计显示近3年来上海仅通过土地批租就进账了近千亿元，地方政府浮出水面，成为房地产利益链中最大的受益者。
4、多个城市土地财政收入提高　"喂饱"地方财政（人民网四川视窗 2009-9-30 ）
　　截至9月底，北京、上海等城市土地出让金已超过前两年的全年水平。一直以来，土地收入作为财政收入来源中的重要一项，在各地方政府财政中占有很大份额。2009年，楼市快速回暖带动土地市场升温，更使得地方政府的“土地财政”模式发挥了明显的作用，北京等城市的土地出让金已占当地财政收入的三分之一。
北京市副市长陈刚曾公开表示，确保国有土地有偿使用收入征缴入库总额与去年持平，本着“多储快供”的原则，加快供地，增加政府土地收益。根据北京土地整理储备中心的数据，2009年至今，北京共出让土地184宗，土地收入价款共计511.74亿元。而2008年共出让土地148宗，土地收入价款共计502.69亿元。前三季度北京市土地收入价款已经超过去年全年水平。由于四季度仍有多块重要地块等待入市，因此业界普遍预期今年北京的土地收入将达到700亿元，创历史新高。土地收入预计将占北京地方财政目标的三分之一强。
上海全年预计可供住宅用地1597公顷，分别比2007年、2008年增加5.7%、16.0%。从年初至今，上海市公告出让的土地收入已高达526.1141亿元，其中住宅土地收入为291.9147亿元，处于全国领先水平。而上海2008年土地出让金收入为398.1842亿元，2007年为481.294亿元。目前上海市的土地收入已经超过前两年的全年水平。例如9月10日，上海长风地块以70.06亿元的天价拍出，其楼面价格达到22409元/平方米。而在一年前，此次拍卖中的长风7C地块曾以起始价16.053亿元、楼面价1.4万元/平方米出现在土地市场，由于无人问津而最终流拍。
从全国来看，2006年全国土地出让金收入约为7000亿元人民币，2007年猛增至1.3万亿元人民币，其中，招拍挂出让土地收入超过9000亿元人民币，同比增长约6成。2008年，房地产市场走势低迷，土地市场降温，但全国土地出让总收入仍高达9600多亿元。今年，由于土地市场表现活跃，业内预计将较去年同期有大幅提高。
统计数据显示，1-8月房地产开发企业本年资金来源33689亿元，同比增长34.2%。其中，国内贷款7384亿元，增长46.3%；企业自筹资金11045亿元，增长12.6%；定金及预收款8712亿元，增长43.2%；个人按揭贷款4507亿元，增长94.1%。


我记得以前有部电影《把一切献给党》， 8
生命都献了，何况存款。至少我们某些领导是这么认为的：没有改革开放，你那里能够上大学，你那里来的存款。现在让你献点就唧唧歪歪。但是他自己却象老鼠搬家一样，一趟趟往国外运存款。


没有制度缺陷，本来就是地方需要活命钱，一般以前 10
是转移支付，现在规模大到中央支付不起了，只好想法从民间集资：概念传销（官方说法叫走市场化道路）。其间可能会有部分银行资金辗转进入，但是：一是比例至多五五开（因为银行贷款要抵押），比100%靠中央还是便宜；二是银行还有债务追索权，说不定还有利润收益。总之是个将你的骨头熬你的汤的如意算盘。中央并不吃亏，本来要100%支付，现在搞好了一半都用不着，你说划算不划算。


从整体来看，京津和沿海发达地区房价在今后一段时间 11
仍有上涨动力和空间，主要原因是通货膨胀预期和流动性过剩，目前房地产是我国唯一可以与股票对冲风险的投资工具（至于其他对冲工具，例如做空，指数等等鉴于监管层对投机风险控制能力不足，可能短期内很难推出）。但是具体到某个项目而言，却可能蕴含巨大风险,因为主要是地段升值受诸多因素影响，例如规划道路的方案修改，某市政设施的建立（例如污水处理，垃圾处理），邻居品味（例如在拆迁小区建设等）等等，此外房型、质量、物业管理水平等等都必须考虑，所以房地产保值投资是个技术活，需要积累很多信息和经验，不是外行可以轻易盈利的项目。

不知道这一段时期是三年还是五载？

应该在本届政府内没有问题，下届政府难说 14
原因是骑虎难下。目前所有政策都是被动的，症状是优柔寡断，原因按河南话是“一个球不懂，带着几个不懂球”，例如：外汇升值最佳窗口时期错过，被迫升值，损失巨大；宏观经济形势误判，被迫大角度转180度大弯，差点翻车，4万亿，10大产业规划等等都是转弯后遗症。。。。。。至于下届政府是否愿意买单，不知道。只能慢慢看。

天津也该有动静吧？
都说开发规模要倍于浦东了。

刚与某与炒家集团小头目网络交流，结果是： 3
影帝一退休，滨海成鸡肋，不趟浑水。


某省会城市政府副市长，曾经下令包海航飞机， 38
免费请XX炒房团来拉抬人气，理由是我们的唯一优势就是只有一个口号：。。。。。。（不好意思说，这是我的一位校友），不把人气拉起来，鬼都不来。
所以政府比一般传销队伍更专业，更猛，一般传销人家好歹有个产品为载体，出售发财梦，而他们只出售一个发财口号：概念传销。而且所有传销队伍都像老鼠一样，偷偷摸摸，哪像政府传销：警车开道，大会堂宴请，电视台专题宣传，个人专访，包机接送（包机上还有横幅：热烈欢迎XX投资者共创XX辉煌），搞得职业炒家们一个个红光满面，神采奕奕，精神抖擞，气吞山河，睥睨天下：某市长，请放心，全包在我们弟兄身上，一个月初见成效，三个月大见成效，一年地价不翻两番，我们弟兄就不在江湖上混了。
某市长也红光满面，慷慨激昂：利益共享，预祝大家发财，干杯。
像不像喜剧，可惜是真的。


我想我没有指责政府的意思，只是觉得 19
象传销这种需要吐血来大幅提升功力的天魔大法最好少用，不但后遗症巨大，而且物极必反。
以一个经历过海南从辉煌到破落全过程的人亲身经历来看，目前许多城市正在重蹈覆辙。92年1月，你到海口理发店去，理发师都会问你：老板要不要地。但是93年7月开始的衰退，真正实现了满城尽带烂尾楼，百业凋零，就业无门。直到今天海南还在付代价。所以物极必反。
至于是否支持政府传销房地产，主要看利益来确定立场。例如周小川就坚决反对，因为日本泡沫破灭后金融体系受到重创的前车之鉴；而谢旭人却欢迎，因为水涨船高，财政部也会得益；地方政府肯定是支持的，既增加GDP，又解决就业，又有政绩，个人呢又有点好处；老百姓在购房前是坚决反对政府推高房价的，恨不得一块钱一平米，但是一旦购买，就坚决支持政府推高房价，恨不得一千万一平米。一旦房价从高位跌落（从长远来看不可避免），就会找政府算账，政府还得吐血买单。我在广东省政府大门口就看到过白布上用红油漆写的：还我活命钱----标语，触目惊心。一打听才知道是北京一些人集资到惠州炒地亏损后找政府要赔偿。结果为创造和谐社会，只好政府买单。这些人赚钱的时候怎么不到省政府来请官员们吃吃饭？亏钱就想起党来了。



我是这么看的：目前我们写点小品，随笔大约没有问题
但是要想对这个大时代的过程进行评价或描写是力不从心的。这三十年中国的突变是几千年从未有过的，在文化心理上，在经济结构上，在伦理道德上，在社会组织上都发生了翻天覆地的改变，我经常对在国外的同学说：你们会对错过了与国家共同成长和见证一个中世纪古老国家凤凰涅槃，脱胎换骨成为一个现代国家的机会终身遗憾（实际有人已经在遗憾了）。
我们现在还一直在这个巨变的洪流中，无法看清因果关系，无法判断未来前景，甚至都无法估计目前一切的价值，所以只能等下一代，甚至更下一代来完成这个任务。
其实我们太幸运了，也许今天认识的人就将是历史上的伟人，将于日月同辉，也许今天经历的事件就就将是历史上的永恒，将彻底改变这个民族的命运。我们这三十年经历了多少伟大而深刻的事情：70年代末的经济改革（实际是公有制的农奴制向私有制的自由民转变）；80年代初的中国式启蒙运动；80年代中期的中国式狂飙突进运动；。。。。。。直到今天的回归理性、自由、平等思潮。我已经很知足了，借用一句话：在那个伟大的时代，我在。
所以我觉得写我这三十年看到的东西，非常困难，几乎就是一部人类进步史。我看到的不光有阴暗的东西，更多是这个国家光明的未来。也许是自己才力不足，总之无从下笔。

[yijun]

另，他最近在西西河谈论三峡问题，因为国家高层为了收拾三峡的残局，打算启动一个大的项目，他在做这个项目的前期工作，为了他所谓的让大家有知情权，拿到网上来讨论，也是非常有价值的。
这个人非常令人尊敬，特别是在经历了大量的所谓黑暗内幕之后，还是最高层的，还能说出下面这段话：
[quote]我是这么看的：目前我们写点小品，随笔大约没有问题，但是要想对这个大时代的过程进行评价或描写是力不从心的。这三十年中国的突变是几千年从未有过的，在文化心理上，在经济结构上，在伦理道德上，在社会组织上都发生了翻天覆地的改变，我经常对在国外的同学说：你们会对错过了与国家共同成长和见证一个中世纪古老国家凤凰涅槃，脱胎换骨成为一个现代国家的机会终身遗憾（实际有人已经在遗憾了）。
我们现在还一直在这个巨变的洪流中，无法看清因果关系，无法判断未来前景，甚至都无法估计目前一切的价值，所以只能等下一代，甚至更下一代来完成这个任务。
其实我们太幸运了，也许今天认识的人就将是历史上的伟人，将于日月同辉，也许今天经历的事件就就将是历史上的永恒，将彻底改变这个民族的命运。我们这三十年经历了多少伟大而深刻的事情：70年代末的经济改革（实际是公有制的农奴制向私有制的自由民转变）；80年代初的中国式启蒙运动；80年代中期的中国式狂飙突进运动；。。。。。。直到今天的回归理性、自由、平等思潮。我已经很知足了，借用一句话：在那个伟大的时代，我在。
所以我觉得写我这三十年看到的东西，非常困难，几乎就是一部人类进步史。我看到的不光有阴暗的东西，更多是这个国家光明的未来。也许是自己才力不足，总之无从下笔。[/quote]

[why]

[quote="yijun"]另，他最近在西西河谈论三峡问题，因为国家高层为了收拾三峡的残局，打算启动一个大的项目，他在做这个项目的前期工作，为了他所谓的让大家有知情权，拿到网上来讨论，也是非常有价值的。
这个人非常令人尊敬，特别是在经历了大量的所谓黑暗内幕之后，还是最高层的，还能说出下面这段话：
[quote]我是这么看的：目前我们写点小品，随笔大约没有问题，但是要想对这个大时代的过程进行评价或描写是力不从心的。这三十年中国的突变是几千年从未有过的，在文化心理上，在经济结构上，在伦理道德上，在社会组织上都发生了翻天覆地的改变，我经常对在国外的同学说：你们会对错过了与国家共同成长和见证一个中世纪古老国家凤凰涅槃，脱胎换骨成为一个现代国家的机会终身遗憾（实际有人已经在遗憾了）。
我们现在还一直在这个巨变的洪流中，无法看清因果关系，无法判断未来前景，甚至都无法估计目前一切的价值，所以只能等下一代，甚至更下一代来完成这个任务。
其实我们太幸运了，也许今天认识的人就将是历史上的伟人，将于日月同辉，也许今天经历的事件就就将是历史上的永恒，将彻底改变这个民族的命运。我们这三十年经历了多少伟大而深刻的事情：70年代末的经济改革（实际是公有制的农奴制向私有制的自由民转变）；80年代初的中国式启蒙运动；80年代中期的中国式狂飙突进运动；。。。。。。直到今天的回归理性、自由、平等思潮。我已经很知足了，借用一句话：在那个伟大的时代，我在。
所以我觉得写我这三十年看到的东西，非常困难，几乎就是一部人类进步史。我看到的不光有阴暗的东西，更多是这个国家光明的未来。也许是自己才力不足，总之无从下笔。[/quote][/quote]

I服了you!wxmang说的话真的是太好了。感谢yijun的发现和推荐！
说到写作，说到大时代，说到70年代末的经济改革，80年代初的中国式启蒙运动，80年代中期的中国式狂飙突进运动，我年纪虽然小，但很多事情确实看到了，听到了，知道了，也多多少少经历了——当然，更多的事情，我这样的小人物是无从经历并知道的。即使自己清楚（显然，我并不清楚。）明白地知道自己身处的此时此地是一个什么样的时代，要真正的把握住，并切实有所作为，也是一件艰巨的考验啊！

[yijun]

关于中央是否真的想抑制通胀和打压楼市泡沫

都不会打压，但是会尽量控制，争取保持平衡 [ ★wxmang ] 于:2009-12-16 18:44:03
不管打压通胀还是房产所需要的政治资源目前都没有，所以打压不具有可操作性。同时良性通货膨胀本来就在政策选项中，只是要防止恶性；房产有各种利益纠葛，尤其是地方财政因素和银行风险，需要双方妥协，所以只能适度控制，而不能下重手。所以我的观点是因循而已，也可以说无为而治吧。目前在经济领域的不作为现象已经很明显，大家可以仔细观察。这是各方力量平衡的结果，谁也不想把盆子踩翻。

[yijun]

[quote]补充点房地产价格方面的信息 [ 闲挂 ] 于:2009-12-15 22:40:28
因为工作的关系，可以看到一些有关房地产业务的内部参考文件。
土建安装成本，目前国内平均最高城市是深圳,2400元/M2, 三线省会城市最低在1800元/m2.其它城市的费用在二者之间。
税前毛利，平均是50%， 最高可以达到80%。但这个成本与地价的关系很大，如何低价甚至免费拿到优质地块，是区分公司实力与政府关系的要点。公司要求最低税前毛利标准是30%。否则房地产回收周期长的特点会导致资本年回报率低。
以上数据限于某个知名公司，不知道是否可以代表整个房地产行业。

经常看到媒体上讨论什么房地产的成本到底有多少的节目。实在是觉得恶心。实际这些主持人和所谓的专家，根本不敢说几句实话。这些信息在行业内是很清楚的。 [/quote]
是的，我们的专家都是论证金主正确、善良、伟大的 [ ★wxmang ] 于:2009-12-15 22:59:28
专业人士，驾轻就熟。而且非常职业：当面撒谎面不改色。

[yijun]

在许多地方房价在目前高位并不是真实需求的体现 [ ★wxmang ] 于:2010-01-08 16:55:28
，（当然北京、上海除外）而是投机炒家与政府基于共同利益交替接力的结果。在政府和大开发商拉高出货后，政府就不会管套在高位的投机者，没有必要再让金融机构为继续保持房价高位冒过大的风险（实际个人房贷风险远远小于给地产公司贷款，有银监会数据说明，可到其网上看）这时所有限制上涨政策都会出来，房价在投机者手中就会成为无法套现的负资产，将缓慢下跌，等3、4年时间回归到开始拥有真实需求的价位，政府和大地产商再重新进入，开始新一轮游戏。这就是典型的震仓、洗仓、拉高出货，最终政府土地财政由参与投机的大家来买单。与90年代后期国企改革股票上市采用的思路一样。所以目前供应减少并不会对真实需求影响，也不会对炒家拉高房价有影响，因为这是击鼓传花最后一棒，后面房价升高没有买家了，就算微跌也没有接棒的人了。就像一批人被赵本山忽悠到墙头上了，老赵把楼梯搬走了。
当政府不用担心房价下跌有损失时，就没有义务再用行政手段维持这个价位；当政府发现房价下跌可以为下一波卖地腾出价格空间，便于吸引投资者或投机者时，你说下面政府会干什么？
不知表达清楚没有，反正事实就是政府为了银行安全，准备暂时离场。

目前有几点值得注意： [ ★wxmang ] 于:2010-01-09 01:02:39
1、董事会和部分退休董事对部分地方这几年利用卖地的钱大搞投入产出不高的面子工程、政绩工程非常不满，想紧紧他们的口袋，“要他们过几天紧日子，不要太大手大脚，成为纨绔子弟”
2、央行提高了央票利率，“3月期央票发行利率提升 当日债市小幅下跌”，请持续关注这一消息背后的动静。
链接出处
3、央行今天正式出面说二套房屋按揭首付提高到50%属于误解。注意，没有否认，只说是误解。
4、地方政府最近与某些大地产商（包括部分央企）联手做市推高地价（很多地王都是假的，属于政府的地托，根本不会向政府交一分钱）大部分都失败，没有真正买家，都是几个地托在兴风作浪。
5、所以部分地方政府已经明白在目前地价下已经无法卖出土地，也希望降价。

目前如何调控房价，调控到什么程度，董事会已有共识 [ ★wxmang ] 于:2010-01-09 01:52:56
（否则不会出现总经理有多次表示），但是选择时间有不同看法，以及起步阶段选择什么工具（突破口选择），强度多大，还有不同看法。主要是担心银行坏账不好控制，一些个别地方政府也希望再给点时间，好再拉高出点货。所以央行的控制按揭消息一透露（我个人认为是故意放出来试探和吹风），又立即收回去。这些都是举棋不定和内部还没有取得完全共识的征兆。估计3月人大开完，基本就成熟了。

你怎么知道央企套进去了？至少我不知道。房地产市场 [ ★wxmang ] 于:2010-01-09 18:08:33
上所有信息都可能是假的，只有行动是真的。地方政府25%--30%的卖地收入你知道用去干什么去了？没有卖地款他们也死不了，只是没有机搞面子工程和政绩工程而已，个人好处不大而已。当然还没有启动，等启动，就已经把油锅烤热，准备炸替罪羊了。谁是替罪羊，温州炒房团的人最清楚。

[yijun]

我的猜想（不负责正确）：主要通过控制房地产信贷资金 [ ★wxmang ] 于:2010-01-12 01:10:05
流向和数量来控制，以下房价跌幅度小于25%为底线（因为超过30%银行会有大面积出现坏账的可能），一般下跌幅度应该在20%以内。当然也有可能不下跌，甚至微有上升，但是不会再大面积的大幅上升，因为市场没有推动上升的额外资金来源。再次声明，纯属猜测，不能作数。

[yijun]

[quote]现在金融界已经准备全力以赴支持下任一把，这是真的。这是现任一直妄想而没有得到的资源。目前工农中建交已经被控制住，所以对抗时间不会太长，就会见分晓：或者地产党投降；或者放弃继续控制（如果对实体经济损害过大和银行风险迅速上升）。
我认为这次行为政治目的大于经济目的：首先是立威；其次是站队；第三是整合资源；第四是测试控制能力和指挥能力；最后才是降低金融风险和减少社会压力。拭目以待。[/quote]

[yijun]

bb开始打酱油了：
[quote] 温家宝：内地房价控制确实很难

14日，温家宝在探访澳门北区工联会时主动表示，澳门应关注物价问题及年轻人置业困难，有在场青年当即指出，现时澳门楼价太贵，要求政府介入控制为楼市降温。温家宝回应说：“这件事确实很难，你看内地，左一个(国)十条，右一个(国)五条，就是压不下来。 ”
“这里有多方面的因素，也很复杂，如果真的买不到房，可以考虑用先租的办法”。[/quote]
http://www.ln.xinhua.org/fcpd/2010-11/1 ... 413563.htm
压了一年，然后说，压不下来了，这影帝确实名不虚传。

[Wuzhideren]

觉得澳门青年还真是天真可爱，本来就不是一个系统制度，BB怎么可能管得着澳门的楼价，内地楼价哪有管不着的，完全只是在于要不要管和管到什么程度的问题。
澳门青年找错管家了。